Jak mieszkają Polacy – rozmowa z Józefem Wojciechowskim, właścicielem J.W. Construction

Obecnie na mieszkanie może sobie pozwolić więcej ludzi, ale są to małe mieszkania. Tymczasem młode pokolenie, które kiedyś dostawało mieszkania spółdzielcze, dziś takie właśnie mieszkania kupuje, choć jego potrzeby są znacznie większe – o rynku deweloperskim w Polsce rozmawiamy z Józefem Wojciechowskim, właścicielem J.W. Construction.

Rozmawia Aneta Sienicka

FOT. FRANCISZEK MAZUR

Firma J.W. Construction będzie obchodzić w czerwcu 25-lecie działalności. Gdyby mógł pan cofnąć czas to znowu zająłby się pan deweloperką?

Tak, ale myślę, że zrobiłbym to zdecydowanie lepiej.

A czy jest pan z czegoś szczególnie dumny w swojej karierze?

Najbardziej z tego, że udało mi się zachować dobre zdrowie, mimo posiadania już 7. z przodu. Firma nie zawłaszczyła mnie, jestem zdrowy i czynny mimo wszystko. Poza tym niewątpliwie jestem dumny z dorobku firmy. W ciągu 25 lat wybudowaliśmy ponad 28 tys. mieszkań i 490 domów, w których mieszka ponad 100 tys. osób. To są cyfry, które mówią same za siebie.

A jak pan ocenia obecną sytuację na rynku mieszkaniowym? Nietrudno zauważyć, że dużo się ostatnio buduje w naszym kraju. Czy to jest boom mieszkaniowy?

Ten tzw. boom wykreowały media, bo dla mnie, gdy w 40-milionowym kraju deweloperzy budują 100 tys. mieszkań to mówienie o boomie jest nieporozumieniem. Proszę sobie wyobrazić, że w podobnej nam liczebnie Hiszpanii, w okresie boomu budowano 700 tys. mieszkań. No to, o czym my mówimy? Obecnie w Polsce ludzie potrzebują po prostu swojego przysłowiowego „kąta”, a ten kąt jest coraz mniejszy, uboższy. Statystyki wykazują, że 10-15 lat temu średni metraż sprzedawanego mieszkania wynosił 50-55 mkw. – obecnie to ok. 40 mkw.

Ale ostatnio jednak budujemy w Polsce więcej?

Ale nie budujemy tak dużo jak powinniśmy. Na pewno nie tyle, by zaspokoić bieżące potrzeby. Przez 50 lat mieszkania socjalne nie były remontowane, a koszt ich wyremontowania może przewyższać nawet koszt wybudowania nowego mieszkania. Są takie miejsca, np. w Łodzi, gdzie znajdują się osiedla, które powinny być zbudowane od zera.

Czy nie jest przypadkiem tak dlatego, że mieszkania są trudno dostępne dla przeciętnego Polaka, za drogie. Po prostu nas może jeszcze nie stać?

Myślę, że wszystkie te elementy mają znaczenie. Obecnie na mieszkanie może sobie pozwolić więcej ludzi, ale są to małe mieszkania. Tymczasem młode pokolenie, które kiedyś dostawało mieszkania spółdzielcze, dziś takie właśnie mieszkania kupuje, choć jego potrzeby są znacznie większe. Dlatego rozumiem zapotrzebowanie rynku, jak też ideę powstania rządowego projektu „Mieszkanie Plus”. Tylko, że nikt nie pomyślał, że takiego programu nie realizuje się skokowo. Przy takich założeniach nie jesteśmy po prostu w stanie zabezpieczyć odpowiednich warunków do jego realizacji. Co nam przyjdzie ze szczytnych celów, skoro będziemy musieli płacić za robociznę czy materiały dwa razy drożej. Czy tego przypadkiem już kiedyś nie przerabialiśmy? Przecież 10 lat temu cena cegły w ciągu dwóch miesięcy wzrosła z trzech do sześciu złotych. Doszło do tego, że zaczęliśmy importować materiały z innych krajów. Przestrzegam więc przed wpuszczeniem szerokiego strumienia pieniędzy do budownictwa. W takich okolicznościach wykonawcy zaczną dyktować wyższe ceny, a w ślad za nimi także deweloperzy, bo gdy musimy komuś płacić więcej to wiadomo, że swoją marżę też musimy wypracować. W innym razie banki nie będą chciały udzielić nam kredytu.

A czy deweloperzy nie mogą zmniejszyć swojej marży?

Wtedy banki nie udzielą nam kredytu, ponieważ budownictwo to jest branża podwyższonego ryzyka.

Wróćmy jeszcze do programu Mieszkanie+, które ma na celu wsparcie młodych ludzi w pozyskaniu swojego lokum. To dobry pomysł?

To jest dobry pomysł, ale według mnie będzie bardzo trudno go zrealizować w zamierzonej skali. Ktoś te mieszkania musi wybudować, a nie ma obecnie na rynku takiej mocy przerobowej, żeby zbudować drugie tyle mieszkań, które w tej chwili budują deweloperzy. Możemy oczywiście do tego powoli dochodzić, zwiększać stopniowo, ale o 15-20 proc. rocznie – nie o 100 proc. Tak się nie da.

Czy mniejsze mieszkania łatwiej się sprzedają a z większymi jest trudniej?

Każde mieszkanie znajduje swojego klienta. Wszystko zależy od lokalizacji. Jednak generalnie, te mniejsze mieszkania sprzedają się najłatwiej.

I takie mieszkania bywają najdroższe, jeśli wziąć pod uwagę cenę za metr kw.

To wynika z faktu, że droższa jest budowa mniejszego mieszkania, bo do niego np. też trzeba wybudować garaż.

Zastanawiam się czy jest szansa na to, żebyśmy dorównali kiedyś Hiszpanii w liczbie budowanych mieszkań, bo w obecnych czasach można zaobserwować, że młode pokolenie jest znacznie bardziej mobilne i mniej przywiązane do danego miejsca. Ono niekoniecznie chce być związanie z jednym miejscem, z własnym mieszkaniem.

Właśnie dlatego rozwija się rynek mieszkań na wynajem. Chociaż ciągle jeszcze w Polakach jest takie zatwardziałe przeświadczenie, że własne to jest własne.

Powoli jednak od tego odchodzimy. Najlepszym przykładem jest branża motoryzacyjna, w której coraz większy odsetek sprzedaży stanowi leasing czy wynajem długoterminowy?

Ale to nie jest ruch skokowy, tylko powolny. Nasza mentalność zmienia się, ale powoli. Teraz ludzie chcą żyć i konsumować, a nie dorabiać się, żeby na stare lata być bogatym. Chcą korzystać z tego, co mają na bieżąco, a nie nadmiernie gromadzić. Przejmujemy też wzorce zachodnie, ale mam nadzieję z umiarem, bo tam często ludzie są bardziej zadłużeni niż być mogą, ale żyją na bieżąco.

J.W. Construction buduje mieszkania przede wszystkim, ale są też hotele.

Tak, budujemy też hotele. Mamy dwa czterogwiazdkowe hotele: Hotel Dana w Szczecinie i Czarny Potok Krynicy Zdrój, trzy Hotele 500. Działa też nasz pierwszy aparthotel Varsovia Apartamenty Jerozolimskie w Warszawie, który oferuje długoterminowy wynajem apartamentów, choć jeśli ktoś sobie życzy – wynajmujemy też na jedną dobę. Za kilka miesięcy będziemy otwierać kolejny budynek na ul. Kasprzaka, gdzie jest 320 mieszkań. Realizujemy też inne inwestycje, np. magazynowe. W tej chwili budujemy nasz pierwszy park przemysłowy na 20 ha działce w Szczecinie.

A jakie dalsze plany i realizacje przed firmą?

Kupiliśmy piękny budynek w Krakowie przy ul. Wielopole, po dawnej siedzibie PKO Banku Polskiego, gdzie powstanie kawałek luksusu, a apartamenty będą w stylu np. Hotelu Europejskiego. Jesteśmy na etapie koncepcji i projektowania. Próbujemy więc różnych rzeczy, nie skupiamy się wyłącznie na mieszkaniach.

Poza tym dostaliśmy już pozwolenie na budowę ok. 220 jednostek hotelowych na ul. Pileckiego w Warszawie. Budowę planujemy rozpocząć w pierwszej połowie tego roku. W tym roku też ruszy ostatni etap osiedla Bliska Wola przy ul. Kasprzaka, gdzie czekamy na pozwolenie na budowę. Znajdzie się tam ok. 1500 jednostek mieszkalno-hotelowych. Ten cały projekt na ul. Kasprzaka – Bliska Wola, wydaje mi się – jest największym, zlokalizowanym w jednym miejscu projektem deweloperskim w ostatnich 25 latach, liczącym ponad 3 tys. jednostek mieszkalnych. Do tego zrealizowany w niecałe 6 lat! To napawa dumą.

A czy w Warszawie są jakieś nieodkryte miejsca, które staną się tak popularne jak np. warszawska Wola?

Oczywiście, że są takie miejsca. Jednak ceny gruntów w Warszawie bardzo zdrożały. Niedawno był u mnie pan z propozycją kupna działki. Problem w tym, że przeszacował dwukrotnie jej wartość. Nie dajmy się zwariować.